Bauletter, BAULINKS.de-Meldungen, vom 29.11.2023

Was tun, wenn der Bauträger insolvent ist?

Gestiegene Bauzinsen und Materialkosten setzen viele Bauträger unter Druck, mit möglichen Konsequenzen wie Zahlungsunfähigkeit und Baustillstand. Dr. Benjamin Karras von der Hamburgischen Notarkammer empfiehlt Käufern besonnene Reaktionen. Zunächst liegt die Entscheidung über die Fortführung des Baus beim Insolvenzverwalter, der bei fortgeschrittenen Projekten eine wirtschaftliche Weiterführung in Betracht ziehen kann.

Rücktritt vom Vertrag: Für den Käufer wäre dies risikoreich, da geleistete Ratenzahlungen nicht vorrangig vor anderen Gläubigern zurückgezahlt werden und oft nur eine Insolvenzquote verbleibt.

Kündigung als Alternative: In manchen Notarverträgen bietet sich das Kündigungsrecht bei Insolvenz des Bauträgers an. Käufer können dann gemeinsam den Rohbau fortsetzen, müssen jedoch mit höheren Kosten rechnen und sind auf die Kooperation aller Beteiligten angewiesen. Im Verhältnis zum Bauträger entsteht bezüglich der Bauleistungen ein sogenanntes Abrechnungsverhältnis, bei dem bestehende Vergütungsansprüche mit Schadensersatzansprüchen wegen Verzug und Nichterfüllung verrechnet werden. Der überschüssige Betrag stellt eine Insolvenzforderung dar.

Vertragliche Vorsorge: Notare berücksichtigen bereits im Bauträgervertragsentwurf mögliche Insolvenzrisiken, z.B. durch Ratenzahlungen des Kaufpreises, um die Vorleistung des Käufers zu verhindern. Eine umfassende Vorsorge im Insolvenzfall wäre nur möglich, wenn der Kaufpreis erst nach vollständiger Objektfertigstellung fällig wäre. Dies hätte jedoch eine erhebliche Kostensteigerung für die Käufer zur Folge, und viele Bauträger würden sich nicht darauf einlassen.

Die Bundesnotarkammer setzt sich bereits seit Jahren für eine rechtliche Stärkung des Insolvenzschutzes ein, um den Käuferschutz zu verbessern. Das Bundesjustizministerium reagierte kürzlich auf das Problem und prüft die Möglichkeit, dass Bauträger ihren Kunden zumindest den Abschluss einer Insolvenzversicherung anbieten müssen. Ob dieser Vorschlag Gesetz wird, ist noch unklar, und für bereits abgeschlossene Bauträgerverträge wäre eine Neuregelung ohnehin nicht gültig. Insgesamt benötigen Käufer daher aktuell Geduld und kompetente Beratung.
  

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